경매개요

1. 경매와 공매



경매는 사인간의 채무변제를 위해서 채무자의 부동산을 법원에서 강제매각시켜서 그 매각대금에서 변제받는절차로서 민사집행법으로 규율하고 있습니다.



공매는 국가기관이 체납된 세금을 징수하기위해서 체납자의 재산을 강제매각하는절차로서 국세징수법등에 그 근거를 두고 있습니다







2. 강제경매와 임의경매



강제경매는 채무명의에 의해서 실시되는 경매로서 채무자소유부동산을 압류,환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로하는 강제집행절차입니다



예컨데 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 법원에 소송을 제기합니다

이때 임차인이 승소하여도 임대인이 임의이행을 하지 않을 경우에는 임차인은 임대인의 재산을 강제집행하게 되는데 이를 강제경매라고 합니다. 신청에는 집행력있는 정본의 첨부가 필요합니다





임의경매에는 두가지 종류가있는데 먼저 실질적경매로서 저당권,질권등의 담보물권실행으로서 행해지는 것과 민법,상법기타 법률의 규정에의해 재산의 보관,정리,가격보존등의목적으로행해지는 형식적경매가있습니다 ,둘다 임의경매에 포함되며



보통은 전자를 지칭하는데, 쉽게 이해하자면 보통 은행등이 대출을해주고 채무자가 변제하지지않을 경우에 채무자의 부동산에 담보로 설정한 저당권을 실행시키는 경매로 이해하시면 됩니다

임의경매에는 집행력있는 정본은 불필요하고 저당권이 설정된 등기부등본을 첨부하여야합니다

- 경매절차의 순서

채권자의 경매신청 - 부동산소재지 지방법원

압류효력발생과 법원의 경매개시결정-개시결정에대한이의 ->즉시항고



개시결정의 정본송달 (채권자,채무자,소유자)-개시결정일로부터 3일이내 경매의준비

경매신청기입등기촉탁 (등기소)-접수일로부터 2일이내

집행관에대한 현황조사명령-부동산현황,점유관계,보증금등조사

평가명령 및 최저경매가격의 결정 (감정인)-보전처분

경매의준비(각종통지및최고)공무소등에 최고-채권신고의 최고

물건명세서의 작성,비치-경매기일 1주일 이전까지

환가절차

매각기일의 지정,공고-게시,신문공고의뢰 이해관계인통지

매각기일의실시-신문공고 의뢰일로부터 20일이내

매각기일-이때까지 배당요구를해야함

매각허부결정 (경락허가결정)-이해관계인의 즉시항고가능

매각허가결정의 확정-선고 후 1주일내 항고없는 경우

대금지급기일 지정-기록송부를받은날로부터 3일이내

대금지급기일에 경락인의 대금납부-경락인소유권취득 이전등기 인도명령

만족절차

배당기일지정 소환,계산서제출의 최고-대금납부후 3일이내

배당기일 배당표의확정과 배당실시-배당기일은대금납부후 2주일이내







1) 새매각기일



유찰된 경우, 곧 경매기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는때에 제91조제1항의 우선권을

해하지 아니하는 한도에서 법원은 최저 경매가격을 상당히 저감하고 신경매기일을 정하여야한다. (민사집행법 제119조)



법 제121조(매각허가에대한 이의사유)와 제123조(매각의불허)의 규정에 의하여 매각을 허가하지아니하고 다시 경매를 명하는때에 직권으로 새 매각기일을 정하여야한다(동법 제125조)



2) 재경매



매수인이 대금 미지급시