관리형 토지신탁의 경우 유의 사례

1. 질의내용 요약

가. 사실관계 및 질의요지

○ 법인세법 제51조의2제1항제6호에 따른 프로젝트금융투자회사(이하“PFV 임)를 설립하여 도시 및 주거환경정비법에 따른 도시환경정비사업을 수행하고자 함

- 상기 사업을 수행함에 있어 사업의 안정성을 제고하기 위하여 신탁회사와 계약을 체결하고 ‘관리형토지신탁’을 추진하고자 함

- ‘관리형토지신탁’이라 함은 부동산개발사업의 안정적인 진행을 위하여 “위탁자(토지소유자)”가 신탁회사에 토지를 신탁하고, 신탁회사는 인·허가상의 사업시행자 지위를 가지게 되어

- 신탁회사가 분양계약 및 자금입출금 등의 관리업무를 수행하되, 위탁자가 자기 책임으로 사업비를 조달하는 신탁방식임

○ 신탁회사는 PFV의 주주로서 참여할 예정이며, PFV는 신탁회사와 자산관리계약을 체결하고, PFV는 법인세법 제51조의2제1항제6호에서 정한 다른 요건을 갖출 예정임

나. 질의요지

○ PFV가 신탁회사와 관리형 토지신탁계약을 체결할 경우 소득공제 요건 충족여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙) 등

□ 법인세법 제51조의 2 【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인이 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연도의 소득금액에서 이를 공제한다. (2006. 12. 30. 개정)

6. 제1호 내지 제5호 및 제5호의 2 내지 제5호의 4와 유사한 투자회사로서 다음 각 목의 요건을 갖춘 법인일 것 (2006. 12. 30. 개정)

가. 회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본시설투자, 자원개발 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것 (2004. 1. 29. 신설)

나. 본점외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근인 임원을 두지 아니할 것 (2004. 1. 29. 신설)

다. 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것 (2004. 1. 29. 신설)

라. 「상법」 그 밖의 법률의 규정에 의한 주식회사로서 발기설립의 방법으로 설립할 것 (2006. 12. 30. 개정)

마. 발기인이 「기업구조조정 투자회사법」 제4조 제2항 각호의 1에 해당하지 아니하고 대통령령이 정하는 요건을 충족할 것 (2006. 12. 30. 개정)

바. 이사가 「기업구조조정 투자회사법」 제12조 각호의 1에 해당하지 아니할 것 (2006. 12. 30. 개정)

사. 감사는 「기업구조조정 투자회사법」 제17조의 규정에 적합할 것. 이 경우 동조 중 “기업구조조정투자회사”는 “회사”로 본다. (2006. 12. 30. 개정)

아. 자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등에 관하여 대통령령이 정하는 요건을 충족할 것 (2004. 1. 29. 신설)

□ 법인세법 시행령 제86조의 2 【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】

④ 법 제51조의 2 제1항 제6호 마목에서 “대통령령이 정하는 요건”이란 다음 각 호의 요건을 말한다. (2009. 2. 4. 개정)

⑤ 법 제51조의 2 제1항 제6호 아목에서 “대통령령이 정하는 요건”이란 다음 각 호의 요건을 말한다. (2009. 2. 4. 개정)

2. 자산관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 다음 각목의 1에 해당하는 자(이하 이 조에서 “자산관리회사”라 한다)에게 위탁할 것 (2004. 3. 22. 신설)

가. 당해 회사에 출자한 법인 (2004. 3. 22. 신설)

나. 당해 회사에 출자한 자가 단독 또는 공동으로 설립한 법인 (2004. 3. 22. 신설)

3. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업을 영위하는 금융기관(이하 이 조에서 자금관리사무수탁회사 라 한다)에 자금관리업무를 위탁할 것 (2009.2.4. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 법인세과-2459(2008.9.16)

프로젝트금융투자회사가 특정사업의 수행에 따른 유동화전문회사 등에 대한 소득공제를 적용받기 위해서는 「법인세법」 제51조의2 제1항 제6호 각 목의 요건을 충족하여야 하는 것으로, 프로젝트금융투자회사가 관리형토지신탁으로 사업을 수행할 경우에도 자산관리회사의 요건을 충족하여야 하는 것입니다.

○ 법인세과-1030(2009.09.21)

【질의】

－ 내국법인은 법인세법 제51조의 2 제6호에 규정에 따른 명목회사(이하 PFV 임)를 설립하고자 함.

－ 내국법인은 PFV설립시 자본금, 자금수탁 및 자산관리회사 등 소득공제 요건을 충족할 예정임.

－ 내국법인은 PFV 출자금과 은행 등으로부터 차입한 자금으로 사업비를 충당할 계획이며 은행 등은 대출원리금에 대한 담보를 요구하고 있음.

－ 대출원리금에 대한 담보로 PFV가 취득하는 부동산에 대하여 근저당권을 설정할 수 있으나, 금융기관은 근저당권 설정시 등록세 등 각종 세금이 부과되기 때문에 비용이 저렴하며 근저당에 비하여 채무불이행시 채권확보가 용이한 부동산 담보신탁을 선호함.

- 부동산 담보신탁을 할 경우 소득공제 해당 여부

【회신】

법인세법 제51조의 2 제1항 제6호 각목의 요건을 충족하는 프로젝트금융투자회사가 특정사업에 소요되는 자금을 금융기관으로부터 대출받으면서 당해 회사의 부동산에 대하여 대출 금융기관을 우선수익자로 하는 부동산담보신탁을 설정하여「법인세법」제51조의 2 제1항 제6호 가목의 특정사업과 관련한 자산관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 같은 법 시행령 제86조의 2 제5항 제2호에 의한 자산관리회사가 수행하고 신탁회사는 신탁재산의 담보가치보전 등을 위한 관리만을 한정하여 수행하며, 상기의 특정사업에서 발생되는 수익이 당해 프로젝트금융투자회사에 귀속될 경우「법인세법」제51조의 2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제) 적용이 가능한 것이나, 귀 질의가 이에 해당되는지 여부는 사실판단할 사항임.

○ 법인세과-312(2010.03.31)

【질의】

1. 부동산개발사업을 영위하고 있는 프로젝트금융투자회사(PFV)가 특정사업에 운용할 토지를 신탁회사에 담보신탁하고자 하며, 위 신탁에 따라 토지의 등기부상 소유권이 신탁 을 등기원인으로 신탁회사에 이전됨.

* 토지의 소유권이 이전되더라도 사업인허가(건축허가, 사업시행인가 등), 공사계약, 분양계약은 PFV가 계약당사자로서 각 상대방과 체결

－ 신탁회사는 PFV의 발행주식을 취득하고 PFV와 자산관리위탁계약을 체결 후 자산관리회사로 지정될 예정인 바, PFV가 담보신탁한 신탁회사를 자산관리회사로 지정 가능한지.

2. PFV가 다른 부동산개발사업자로부터 부동산개발사업에 영위할 자산ㆍ부채 일체를 양수하여 부동산개발사업을 진행하는 경우 특정사업을 영위하는 것에 해당하는지.

* PFV가 부지매입과정에서 부도ㆍ파산한 다른 부동산개발사업자로부터 부동산개발사업과 관련한 자산ㆍ부채를 포괄적으로 인수

【회신】

1. 프로젝트금융투자회사(PFV)가 개발사업 인ㆍ허가, 공사ㆍ분양계약체결 등 특정사업을 실질적으로 수행하고 특정사업으로 인한 수익이 당해 프로젝트금융투자회사에 귀속되는 경우로서 프로젝트금융투자회사가 특정사업에 운용할 토지를 담보신탁한 신탁회사가「법인세법 시행령」제86조의 2 제5항 제2호 각목의 1에 해당하는 때에는(신탁회사가 같은 항 제3호의 자금관리사무수탁회사인 경우 제외) 그 신탁회사를 자산관리회사로 지정할 수 있는 것임.

2. 「법인세법」제51조의 2 제1항 제6호 가목을 적용함에 있어 프로젝트금융투자회사(PFV)가 부동산개발사업을 위한 부지매입 단계에서 부도ㆍ파산한 다른 부동산개발사업자로부터 당해 부동산개발사업과 관련한 자산ㆍ부채 일체를 양수하여 부동산개발사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 경우 특정사업을 영위하는 것에 해당하는 것임.