증여 취득세 과세표준 '간주 시가인정액' 관련 규정 (지방세법 시행령 제14조 제5항)

증여에 대한 취득세를 산정하기 위한 부동산가액 즉 과세표준은 시가인정액(취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 매매감정 경공매 가액)으로 하고 시가인정액이 없으면 '간주 시가인정액'으로 하며, 이 마저도 없으면 시가표준액으로 할 수 밖에 없습니다 (구체적으로는 조금 다른 점이 있으나 크게 국세인 증여세 과세표준과 유사한 구조임).

      '간주 시가인정액'은 인근 유사부동산의 시가인정액을 해당 부동산의 시가인정액으로 간주한다는 것으로 아파트 연립주택과 같은 공동주택의 경우 '동일단지 내 면적 및 공동주택가격이 모두 5%이내 차이인 공동주택'의 '취득일 1년전부터 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월까지의 시가인정액'로 규정하고 있습니다. 

공동주택이 아닌 단독주택, 상가 등의 경우도 공동주택과 유사하게 시행령과 취득세 시가인정액 산정 절차 등에 관한 규정(행자부훈령)에서 규정하고 있습니다.(사견으론, 단독주택이나 상가의 경우 동일 읍면동까지 유사부동산의 지역적 범위로 규정하고 있어 그 범위가 지나치다고 사료되어  개정이나 보완이 필요하다고 사료됩니다).

지방세법 시행령

제14조 (시가인정액의 산정 및 평가기간의 판단 등)판

① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”(이하 “시가인정액”이라 한다)이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다)에 취득 대상이 된 법 제7조제1항에 따른 부동산 등(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)에 대하여 매매, 감정, 경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)한 사실이 있는 경우의 가액으로서 다음 각 호의 구분에 따라 해당 호에서 정하는 가액을 말한다.  <개정 2023. 3. 14., 2023. 6. 30.>

1. 취득한 부동산등의 매매사실이 있는 경우: 그 거래가액. 다만, 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」에 따른 특수관계인(이하 “특수관계인”이라 한다)과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외한다.

2. 취득한 부동산등에 대하여 둘 이상의 감정기관(행정안전부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관을 말한다. 이하 같다)이 평가한 감정가액이 있는 경우: 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 가액은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제4조에 따른 시가표준액과 제5항에 따른 시가인정액의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우나 기준금액 이상인 경우에도 「지방세기본법」 제147조제1항에 따른 지방세심의위원회(이하 “지방세심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 감정평가 목적 등을 고려하여 해당 감정가액이 부적정하다고 인정되는 경우에는 지방자치단체의 장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액으로 하며, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 납세자가 제시한 감정가액으로 한다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 해당 부동산등을 평가하는 등 취득세의 납부 목적에 적합하지 않은 감정가액 

나. 취득일 현재 해당 부동산등의 원형대로 감정하지 않은 경우 그 감정가액 

3. 취득한 부동산등의 경매 또는 공매 사실이 있는 경우: 그 경매가액 또는 공매가액

② 제1항 각 호의 가액이 평가기간 이내의 가액인지에 대한 판단은 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하며, 시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 평균액을 말한다)을 적용한다.

1. 제1항제1호의 경우: 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우: 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우: 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항에도 불구하고 납세자 또는 지방자치단체의 장은 취득일 전 2년 이내의 기간 중 평가기간에 해당하지 않는 기간에 매매등이 있거나 평가기간이 지난 후에도 법 제20조제1항에 따른 신고ㆍ납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 지방세심의위원회에 해당 매매등의 가액을 제1항 각 호의 가액으로 인정하여 줄 것을 심의요청할 수 있다.  <개정 2023. 3. 14.>

④ 제3항에 따른 심의요청을 받은 지방세심의위원회는 취득일부터 제2항 각 호의 날까지의 기간 중에 시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하는 경우에는 제3항에 따른 기간 중의 매매등의 가액을 제1항 각 호의 가액으로 심의ㆍ의결할 수 있다.  <개정 2023. 3. 14.>

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 시가인정액으로 인정된 가액이 없는 경우에는 취득한 부동산등의 면적, 위치, 종류 및 용도와 법 제4조에 따른 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등의 제1항 각 호에 따른 가액(취득일 전 1년부터 법 제20조제1항에 따른 신고ㆍ납부기한의 만료일까지의 가액으로 한정한다)을 해당 부동산등의 시가인정액으로 본다. <신설 2023. 3. 14., 2023. 12. 29.>

⑥ 제5항에 따른 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등에 대한 판단기준은 행정안전부령으로 정한다.  <신설 2023. 3. 14.>

⑦ 시가인정액을 산정할 때 제2항 각 호의 날이 부동산등의 취득일 전인 경우로서 같은 항 같은 호의 날부터 취득일까지 해당 부동산등에 대한 자본적지출액(「소득세법 시행령」 제163조제3항에 따른 자본적지출액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항 각 호의 가액에 더할 수 있다.

[본조신설 2021. 12. 31.]

지방세법 시행규칙

제4조의3(시가인정액의 산정 기준 및 절차 등) ④ 영 제14조제5항에 따라 법 제4조에 따른 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등에 대한 판단기준은 다음 각 호의 구분에 따른다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 다른 공동주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 다른 공동주택이 둘 이상인 경우에는 산정대상 공동주택과 공동주택가격 차이가 가장 적은 다른 공동주택으로 한다.

가. 산정대상 공동주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 산정대상 공동주택과의 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 차이가 산정대상 공동주택의 주거전용면적을 기준으로 100분의 5 이내일 것

다. 산정대상 공동주택과의 공동주택가격 차이가 산정대상 공동주택의 공동주택가격을 기준으로 100분의 5 이내일 것

2. 제1호에 따른 공동주택 외의 부동산등의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 다른 부동산등

가. 산정대상 부동산등과 면적ㆍ위치ㆍ용도가 동일 또는 유사할 것

나. 산정대상 부동산등과의 시가표준액 차이가 산정대상 부동산등의 시가표준액을 기준으로 100분의 5 이내일 것

취득세 시가인정액 산정 절차 등에 관한 규정

[시행 2024. 1. 30.] [행정안전부훈령 제337호, 2024. 1. 30., 제정]

제14조(유사 부동산등의 판단기준) ① 유사 부동산등에 대한 추가적인 판단기준은 다음 각 호의 구분에 따른다. 

1. 시행규칙 제4조의3 제4항제1호 각 목을 모두 충족하는 공동주택이 두 개 이상인 경우 : 산정대상 공동주택과 공동주택가격 차이가 가장 적은 다른 공동주택으로 하되 그 공동주택이 두 개 이상인 경우에는 산정대상 공동주택의 취득일로부터 가장 가까운 날에 취득한 공동주택 

2. 시행규칙 제4조의3 제4항제2호 각 목을 모두 충족하는 부동산등이 두 개 이상인 경우 : 산정대상 부동산등과 시가표준액 차이가 가장 적은 다른 부동산등으로 하되 그 부동산등이 두 개 이상인 경우에는 산정대상 부동산등의 취득일로부터 가장 가까운 날에 취득한 부동산등 

② 시행규칙 제4조의3 제4항제2호 가목에 따른 "산정대상 부동산등과 면적ㆍ위치ㆍ용도가 동일 또는 유사"하다는 것은 다음 각 호를 모두 충족하는 것을 말한다. 

1. 토지 면적 및 건축물 연면적의 차이가 산정대상 부동산등의 토지 면적 및 건축물 연면적의 각각 100분의 5 이내일 것 

2. 위치가 산정대상 부동산등이 위치해 있는「지방자치법」제3조제3항에 따른 읍ㆍ면ㆍ동과 같을 것 

3. 영 제14조제2항 각 호에 따른 날의 사용 용도와 산정대상 부동산등의 취득일의 사용 용도와 동일하거나 유사할 것 

③ 제2항을 적용할 때 산정대상 부동산등이 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이와 유사한 권리를 포함한다)인 경우에는 다음 각 호를 모두 충족하는 것을 말한다. 

1. 같은 정비구역 내의 조합원입주권일 것 

2. 권리가액의 차이가 100분의 5 이내일 것 

3. 그 입주권으로 취득하는 부동산등의 사용 용도가 유사하고 면적의 차이가 100분의 5 이내일 것